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Transmettre son patrimoine : l’usufruit, une option

Beaucoup de parents optent pour l’usufruit pour la transmission de leurs biens de leur vivant. La transmission de son patrimoine de son vivant constitue une prévoyance pour les parents mais aussi pour les enfants. Mais qu’est ce que l’usufruit ?

Le droit d’usufruit est un droit réel de jouissance sur la chose d’autrui. Ce droit réel permet d’user et de recueillir les fruits d’une chose qui ne nous appartient pas ou plus, dans le cas où les parents décident de mettre leur bien en usufruit au profit de leurs enfants. L’usufruit est défini à l’article 578 du Code civil.

Ainsi, sur un même bien des droits parallèles sont exercés :

  • l’usufruitier, a la jouissance du bien, c’est à dire qu’il dispose de l’usus (le droit d’user du bien) et du fructus (le droit de jouir du bien)
  • le nu-propriétaire détient un droit de propriété diminué car en effet, il ne détient que l’abusus (le droit de disposer du bien). C’est ce qu’on appelle la nue-propriété.

De telle manière, que l’usufruit et la nue-propriété sont deux droits réels concurrents. En principe, les deux s’ignorent car ils n’ont pas d’obligation l’un envers l’autre. Toutefois, cette coexistence sur un même bien n’est pas sans conséquences. Non seulement, les deux titulaires ont un intérêt commun de sauvegarde et de préservation du bien, mais encore pour certains actes leur accord respectif est exigé.

L’usufruit correspond à un mode de vie constituant une source de revenus, il assure à son bénéficiaire un moyen d’existence. Cette fonction apparaît essentiellement dans le droit de la famille. L’usufruit permet en effet, de régler les droits du conjoint survivant où la loi confère au conjoint survivant un droit d’usufruit sur les biens du défunt ; fréquemment aussi un parent fait de son vivant le partage de ses biens entre ses enfants, mais se réserve l’usufruit.

Les droits et obligations de l’usufruitier

L’usufruitier, en premier lieu, a le droit d’utiliser la chose « comme le propriétaire lui même ». La seule limite au droit d’usage trouve sa source dans son obligation de conserver la substance du bien.

En second lieu, il a le droit de percevoir les fruits naturels industriels (la cueillette) et civils (les loyers). L’usufruitier peut faire sur le bien des actes d’administrations mais non de disposition, il peut seulement contracter des baux d’habitation et non des baux commerciaux, industriels, artisanaux ou ruraux, sous peine de nullité, sans l’autorisation du nu-propriétaire. Car les baux commerciaux, industriels, artisanaux et ruraux sont considérés comme des actes de disposition.

Ces droits génèrent des obligations, à ce titre, l’usufruitier ne doit ni détruire la substance de la chose, ni en modifier la destination. Il ne peut donc pas transformer un bail d’habitation en bail commercial. Il a une obligation de contribuer aux charges inhérentes à la jouissance de la chose : réparations d’entretiens et charges périodiques tels les impôts  ordinaires calculés sur le revenu des biens (taxe d’habitation et impôt foncier).

Les droits et obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire ne dispose que de droits limités qui font donc écho à de faibles obligations.  Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien, mais cette faculté est limitée, car en pratique, il est difficile de trouver une personne qui accepte de conclure un acte portant sur un bien occupé ou exploité par un usufruitier. En effet, le consentement de l’usufruitier est recherché pour une vente simultanée de la nue-propriété et de l’usufruit, le prix de la vente est ainsi réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Le nu-propriétaire a l’interdiction de troubler l’usufruitier dans l’exercice de son droit et est tenu des charges qui n’incombent pas à l’usufruitier c’est à dire les grosses réparations.

Cette technique de l’usufruit est utilisée en matière familiale lorsque les parents souhaitent aider leurs enfants en leur transmettant la nue-propriété tout en conservant la jouissance de leurs biens. Non seulement, elle présente l’avantage de garantir la sécurité matérielle des parents mais elle est fiscalement intéressante puisque les droits de donation ne sont payés que sur l’usufruit et la reconstitution de la pleine propriété à leurs décès se fait ensuite sans aucun droit supplémentaire à acquitter.

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